韩世同：预测房价涨7.6% 遭业界质疑和争议——中科院发布2019中国房地产蓝皮书

楼市日日谈

2019年5月26日（第26期）

新闻摘要

中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学文献出版社，共同发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.16（2019）》（以下简称“蓝皮书”）。蓝皮书指出，住宅价格上涨趋势未变，防止价格刺激市场大幅波动应成为调控重点目标。2018年商品住宅平均销售价格增长12.2%，明显高于预期。2019年预测住宅销售平均价格约9206元/平方米，预期价格增长7.6%，这是全国平均水平。可以推测，部分重点城市价格将大幅超过这个预期水平。应对部分重点城市加强多层面的预测、监测和预警，将防止价格刺激市场引发大幅波动作为调控的重点目标。

（图片来源网络）

楼市观察家韩世同

中科院预测今年房价上涨7.6%，可谓一石激起千层浪，甚至是在业界引起轩然大波。我的第一反应是：大乐观了。而心底的潜台词则是：太主观了。因为，大家都是人，都不是神仙，都不可能能掐会算。这种精准的预测通常不如模糊的推断更有参考价值。奇怪的是，宋鸿兵先生推荐证券日报姜楠的相关文章，无论标题和内容都对这一房价预测只字未提，该文的题目是《维稳、分化、放权是房地产政策基调 防范三四线城市房价下跌过快》。

而浙报传媒房地产研究院院长丁建刚则撰文公开质疑《2019年房价涨7.6%？恐没那么简单》。

（图片来源网络）

他表示，中国社科院每年都会发布《房地产蓝皮书》，对房地产市场进行预测。但坦率地说，预测的准确率并不比掷硬币更高。与过去多年相比，2019年，包括房地产市场在内的中国经济，存在着更大的不确定性。复杂的影响因素越来越多，精准判断未来半年多房价的走势，恐怕没那么简单。

他分析, 由于2018年中国经济新的下行压力加大，以及中美贸易摩擦等因素的影响，从2018年1031政治局会议之后，没有再提及房地产市场调控。今年3月5日的《政府工作报告》中也未提“房住不炒”。今年一季度，人民币信贷量创下了5.81万亿元的天量，社会融资规模高达8.18万亿元。巨量资金进入楼市，加之官方调控态度的放松，使得开发企业和公众对楼市未来的预期再次转变。春节之后，全国主要的一二线城市快速进入“小阳春”，市场持续快速升温。而在预期改变和资金盛宴的推动下，土地市场升温的速度远远快于楼市。

他指出，4月19日，中央政治局会议时隔半年多再提“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。5月17日，银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》。将对八大领域乱象进行整治，其中，严控各路资金违规流入房地产是整治重点之一。5月18日，住房和城乡建设部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。地方政府层面：苏州：10天三度调控楼市；西安：将暂停外地购房公积金提取；北京：国管公积金对二套房“认房又认贷”；长沙：停止执行对二套房的契税优惠政策；合肥：打击炒房，严禁哄抬房价、捂盘惜售。

他还指出，风云突变经济形势面临复杂局面，一些众所周知来自外部的压力，仍未解除，且呈现出愈演愈烈之势。5月13日全国就业创业工作电视电话会议指出，要守住不发生大规模失业的底线。5月17日央行2019年第一季度中国货币政策执行报告指出，未来一段时间物价水平存在一些不确定性。央行预测未来物价水平，实属罕见，且耐人寻味。这种预测意味着什么？或只可意会，不可言传。

他认为：面对如此复杂的局面和如此众多的不确定因素，预测2019年房价走势，甚至给出一个确切的7.6%的涨幅数。坦率的说，这种研究的态度就值得质疑，更何况结果。未来最大的可能是，官方会采用高频的调控手段，力图将房价维持在一个狭窄的区间内。大涨、暴涨，立刻打压，但同时也不能下跌。但“有形之手”能达到如此高超的技艺吗？2019中国房价的走势，仍将扑朔迷离。

我十分认同丁建刚先生上述的观点和看法，我认为目前对房地产的预测无论是政策、房价、成交都没人能如此精准，任何大数据也好、数据模型也好，都不可能准确预测。比如说，去年楼市四季度的骤然下行和今年一季度的“小阳春”，有谁事先准确预测到了？！

因为，几乎影响楼市的所有要素都是变量。我问过所有曾经号称预测对了的专家学者是怎么预测的，基本上都是拍脑袋或是蒙对的，至今为止也未见过有哪个数学模型可以100%精准预测股市和楼市。

总之，我是十分敬畏市场的。我对中国经济和楼市今年走势是不很乐观的，甚至对中国经济和楼市未来的走势也很不乐观，如果我们不能消除黑天鹅和灰犀牛引发系统性风险的威胁和影响的话。

往期回顾

   第25期：未来的住宅到底长什么样？ 之对“第四代”和“第五代”住宅的探讨

楼市日日谈“韩世同”专栏介绍

为更好地把握房地产资讯，以更专业的视觉观察行业。自2019年5月1日起心湾睿智特别邀请著名房地产专家韩世同推出“楼市日日谈”。栏目每天解读1个行业热点，与经纪人共同探讨行业现象，敬请关注。

1、本栏目每天通过公众号发布。

2、欢迎各界朋友参与栏目话题，向韩博士提问，您可将问题编辑短信发送至：13710016012或在心湾睿智微信号留言。

3、栏目为原创内容，欢迎转载和载发，转载请注明出处。

4、媒体合作：13710016012，Annie。

- END -

塑造房地产中介行业

职业化和专业化

长按扫码关注我们